В Україні питання орендної плати за паї залишається актуальним, оскільки багато фермерів і власників земельних ділянок стикаються з проблемою недостатньої компенсації за використання їхніх угідь. У 2026 році заплановано ряд змін у законодавстві, які можуть суттєво вплинути на механізм встановлення орендних ставок. Згідно з новими нормами, для підвищення орендної плати необхідно дотримуватися певного порядку дій. По-перше, важливо провести оцінку ринкової вартості землі та визначити її потенці
Власники земельних паїв у 2026 році можуть законно ініціювати перегляд орендної ставки, якщо вважають виплати занизькими. Для цього потрібно врахувати нову нормативну грошову оцінку землі, умови договору та актуальні ринкові ставки.
ЮристкаОлена Бондаренкоу коментарі24 Каналурозповіла, що для того, щоб законно переглянути ставку оренди землі у 2026 році, необхідно порівняти поточні виплати з оновленою нормативною грошовою оцінкою (НГО) ділянки та актуальним ринковим рівнем орендних ставок. Після запуску другого етапу земельної реформи ринок землі поступово впливає на зростання вартості оренди, однак порядок зміни плати насамперед залежить від умов конкретного договору.
Дивіться такожСусід засіяв вашу землю: що робити фермеру та як повернути ділянку
Юристка практики вирішення судових спорів RELIANCE
Базою для розрахунку орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Щороку Держгеокадастр визначає коефіцієнт індексації НГО на основі індексу споживчих цін за попередній рік. У 2026 році коефіцієнт індексації становить 1,08, тобто НГО збільшується на 8%. Це може бути підставою для перегляду орендної плати відповідно до умов договору оренди.
Насамперед, за словами юристки, необхідно проаналізувати договір оренди та перевірити ключові положення.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, строків, порядку її внесення та перегляду, а також відповідальності за її несплату.
Якщо у договорі визначена фіксована сума в гривнях без прив'язки до відсотка від НГО чи механізму індексації, то, за словами Олени Бондаренко, така плата з часом може втрачати актуальність через інфляцію та зміну ринкових умов.
Особливу увагу слід звернути на пункт про зміну орендної плати та порядок перегляду умов договору. У багатьох договорах передбачено, що розмір плати може змінюватися за згодою сторін або у разі зміни НГО чи проведення її індексації,– говорить Олена Бондаренко.
Також, за її словами, важливим є строк дії договору. Якщо термін оренди наближається до завершення, орендодавець має більше можливостей для перегляду умов або укладення договору з іншим орендарем.
Частина друга ст. 15 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що відсутність у договорі однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4,5,6,11,17,19 цього Закону може бути підставою для визнання договору недійсним у судовому порядку.
Важливо!Водночас згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо всіх істотних умов. На практиці це означає, що нечіткі або відсутні положення щодо порядку перегляду орендної плати можуть стати предметом спору між сторонами.
Олена Бондаренко зазначила, що порядок дій орендодавця залежить від умов конкретного договору. Однак загалом, за її словами, можна виділити кілька основних кроків.
Крок 1. Розрахунок актуальної вартості оренди.
Замовте витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки через портал Держгеокадастру або ЦНАП.
Помножте суму НГО на коефіцієнт індексації 1,08 для 2026 року.
Після цього можна орієнтовно визначити:
Крок 2. Аналіз договору та збір доказів.
Знайдіть у договорі пункти про розмір плати, строк дії та умови зміни умов.
Перевірте, чи плата є фіксованою, чи залежить від відсотків НГО.
Крок 3. Подання офіційної вимоги.
Напишіть письмову заяву-пропозицію про підвищення плати на ім'я орендаря.
Вкажіть кадастровий номер паю, нову суму та обґрунтування індексацією й ринком.
Додайте до заяви отриманий свіжий витяг про НГО.
Надішліть документи Укрпоштою цінним листом з описом вкладення.
Крок 4. Юридичне оформлення результату.
Підпишіть Додаткову угоду про нову ставку у разі згоди фермера та зареєструйте її у нотаріуса або держреєстратора.
Якщо згоди не досягнуто, а строк оренди завершується надішліть заперечення проти поновлення договору,– зазначає юристка.
Важливо!У випадках, коли сторони не можуть домовитися про зміну умов договору, спір може вирішуватися у судовому порядку. Однак результат такого спору залежить від конкретних умов договору, наявності підстав для перегляду орендної плати та фактичних обставин справи.
Доволі часто оренда землі через незгоду власника та орендаря закінчується розірванням договору. Однак, це треба робити правильно.
Розірвання договору орендиземлі можливо лише за згодою всіх співвласників, незалежно від типу власності.
Якщо один зі співвласників хоче розірвати договір, а інший ні, спір вирішується у судовому порядку.
Складна ситуація може виникнути на практиці коли один зі співвласників бажає розірвати договір оренди (до прикладу, вважаючи, що орендар порушує умови використання ділянки), а інший відмовляється. У такому разі спір між співвласниками підлягає вирішенню у судовому порядку. Після чого може бути вирішено долю договору оренди землі. Такі вимоги можуть розглядатись в одному судовому процесі із залученням орендаря.