Дефіцит житла, військові та переселенці: що підігріває ринок нерухомості в Харкові

У Харкові зростає попит на житло — як на купівлю, так і на оренду. Це позначилося на цінах. Вартість оренди однокімнатної квартири за рік виросла на 50% — це рекордний показник серед усіх обласних центрів України.

Ринок нерухомості у Харкові поступово оживає після різкого падіння у перші роки повномасштабної війни. Водночас місто залишається у зоні підвищених ризиків, що напряму впливає і на попит, і на ціни.

Найнижча ціна і найвищий приріст

У Харкові різко зросла вартість оренди квартир. Причому цю тенденцію демонструють не лише завжди затребувані однокімнатні, які за рік додали половину вартості ( від 3 до 6 тис грн), а й двокімнатні (+75%) і навіть трикімнатні квартири, які здорожчали на 88%.

Разом з тим, зняти квартиру в Харкові досі дешевше, ніж в більшості обласних центрів. Наприклад, за даними дослідження ЛУН, за однокімнатну в Дніпрі доведеться викласти майже вдвічі більше, ніж у Харкові — 11 тис грн на місяць. Що вже казати про вартість житла в більш безпечних західних містах: наприклад, ужгородські "однушки" в місяць обійдуться чи не вчетверо дорожче, ніж харківські.

Причин подорожчання оренди в Харкові декілька. По-перше, усі чотири воєнних роки вартість оренди житла в місті була суттєво занижена. Іноді люди, що виїхали за кордон чи до інших регіонів, пускали пожильців за символічну суму, аби та перекривала комунальні платежі. Зараз ситуація дещо змінилася: багато харків'ян-переселенців або повернулися додому і живуть в своїх квартирах самі, або продали нерухомість.

"Це відбувається за рахунок ефекту низької бази: до того ціна оренди в цих містах трималася на своєму мінімумі, 4 тис. грн за 1-кімнатну у Харкові та 5 тис. грн за 1-кімнатну в Запоріжжі. Тому при початку зростання ціни квартири ми бачимо великий відсоток — адже початкова ціна була по низу ринку можливого для цих міст", — уточнює причину росту цін Людмила Кірюхіна, керівниця ЛУН Статистики.

По-друге, зараз Харків переживає ефект багатьох прифронтових міст, де через великий попит серед військових та членів міжнародних гуманітарних місій зростає запит на житло. А оскільки далеко не всі власники квартир готові здавати їх військовим, це підвищує ціни на ті об'єкти, що лишаються доступними.

"У Харкові зараз багато військових. Як казав один командир — ми знімали квартиру за ціною біткоїна. Крім того, готелі майже не працюють, тому і військовим, і працівникам міжнародних місій іноді простіше зняти квартиру", — пояснив KHARKIV Today Ігор Балака, експерт з нерухомості та голова Координаційної ради Харківського офісу Європейської Бізнес Асоціації.

Ще одна категорія людей, які несвідомо підігрівають попит, — переселенці, яких лише за офіційними даними в Харкові понад 215 000, а насправді — набагато більше, бо не всі з них реєструються.Тільки 3% з них живуть в гуртожитках.

Власники житла в Харкові зараз намагаються скористатися високим попитом та максимально підняти ціни на оренду. Через те, що удари по місту частішають і останній місяць безпілотники мало не щодня атакують житлові квартали, у харківців немає впевненості в тому, що їхня квартира вціліє. Люди намагаються заробити на своїх активах якомога більше, аби у випадку втрати нерухомості мати "грошову подушку".

Вторинка дорожчає, бо немає новобудов

Ринок продажу-купівлі нерухомості також відновлюється, хоч і не так швидко, як  оренда. За ріквартість однокімнатних квартир в Харкові на вторинному ринку виросла на 10%, а трикімнатних — аж на 11%. Причина росту вартості купівлі житла та ж сама, що й росту вартості його оренди — високий попит та низькі ціни відносно інших регіонів.

Навіть у сусідній Полтаві та прифронтових Сумах вартість житла вища, ніж у Харкові, а щоб придбати однокімнатну квартиру в невеликому обласному центрі Житомирі, доведеться продати дві "однушки" в Харкові.

Зараз люди масово почали отримувати сертифікати за програмою "єВідновлення". Це — не лише харків'яни, а й жителі області, а також сусідньої Донеччини. Як правило, вони користуються можливістю переїхати у більше місто.

"Житлові сертифікати працюють. Ідеться не лише про однокімнатні квартири, а й про дво- і трикімнатні — адже отримують сертифікати і купують нове житло переважно сім’ї. Посприяла цьому також дещо спрощена процедура фіксації пошкодженого або втраченого житла, особливо на окупованих територіях і в зоні бойових дій", — каже Ігор Балака.

Ринок також підігріває той фактор, що новобудов у Харкові фактично немає. Оскільки відсутня "первинка", створюється додаткове навантаження на "вторинку".

За словами Ігоря Балаки, якщо зараз у Харків зайде сміливий інвестор. він може зайняти цю вільну нішу, продаючи квартири з готовим ремонтом — так званий "турецький формат". Зараз покупці хочуть переважно квартири, повністю готові до заселення — у прифронтовому місті ніхто не бажає витрачати час на довготривалий ремонт, особливо з урахуванням того, що будівельників на ринку праці теж поменшало у зв'язку з мобілізацією.

Взагалі ж перспективи ринку нерухомості в Харкові цілком залежатимуть від того, як довго триватиме активна фаза бойових дій. У багатьох потенційних покупців та девелоперів існує відкладений попит на житло на "після війни". Сподіватися на те, що вартість харківської нерухомості дожене за ціною ринки більш безпечних областей, не варто.